De uitgangssituatie
Een potentiële koper heeft een woning op het oog van €250.000. De woning heeft echter een te lage EPC-waarde. Volgens de wetgeving betekent dit dat de woning binnen een bepaalde termijn moet worden gerenoveerd om aan de vereiste energienormen te voldoen.
De bankvoorwaarden
De bank stelt een duidelijke eis: de koper moet kunnen aantonen dat hij over voldoende middelen beschikt om deze verplichte renovaties uit te voeren. Kan de koper dit niet aantonen, dan moet er een hoger krediet worden aangevraagd dat zowel de aankoop als de renovatiekosten dekt.
De compromis
In de verkoopovereenkomst (compromis) staat doorgaans een opschortende voorwaarde:
– Als een bank het krediet weigert voor de aankoop, vervalt de compromis
– Dit moet binnen een bepaalde tijdslimiet gebeuren
– Belangrijk detail: in de compromis staat alleen het aankoopbedrag (€250.000), de verplichte renovatie wordt hier niet in vermeld
Het dilemma
Er ontstaat nu een paradoxale situatie:
- De koper wil een woning van €250.000 kopen
- De koper kan niet aantonen dat hij de renovatiekosten kan betalen
- De bank verplicht daarom een kredietaanvraag van €300.000 (aankoop + renovatie)
- Bij weigering krijgt de koper een weigeringsbrief voor €300.000
- Deze weigeringsbrief is echter niet geldig voor de compromis, die spreekt over €250.000
De omslachtige oplossing
Om uit deze impasse te geraken, moet er:
- Een nieuwe kredietaanvraag worden ingediend
- Dit keer specifiek voor het bedrag van €250.000
- Met alle bijhorende documentatie en procedures
- Met als enig doel: een officiële weigeringsbrief krijgen voor het juiste bedrag
Dit betekent:
– Extra administratief werk
– Meer stress voor alle betrokkenen
– Tijdverlies
– Dubbele procedures
De ironische wending
Het meest ironische scenario: wat als dit tweede krediet van €250.000 wél wordt goedgekeurd? Dan staat de koper nog steeds met lege handen voor de verplichte renovatiekosten, terwijl de bank wel verplicht is het krediet toe te kennen.